Wohnungsmodernisierung im Bestand
Im Jahr 2023 zogen langjährige Mieter aus einer Wohnung in einem meiner Mietshäuser aus. Da ich zu dem Zeitpunkt ein Büro als auch eine Schlafmöglichkeit für meinen kleinen Sohn brauchte, der noch in die KITA geht, entschied ich mich diese Wohnung für mich als zukünftiges Büro zu nutzen.
Das Beispiel zeigt, wie man Bestandswohnungen umbauen und umnutzen kann.
Bei dem Projekt handelt es sich nicht nur um eine Wohnung, sondern auch die Vorbereitung das restliche Wohngebäude smart zu gestalten. Die Wohnung wurde so konzipiert, das ich hier 2 Büros, einen Schlafraum, eine Küche, eine Besprechungsnische und einen Archiv / Kopierraum im Keller habe.
Die aufgezeigten Lösungen sind hier zusätzlich nochmal verlinkt, wenn eine ausführliche Beschreibung erforderlich ist.
Modernisierungen im Bestand sind Herausforderungen die eine struktuierte Vorplanung benötigen. In diesen Beispiel zeige ich auf, wie ich eine Bestandswohnung in Diefflen in ein Mehrzweckbüro umgestaltet habe. Die Herausforderung hier bestand aus folgenden Punkten:
- Errichtung einer neuen Elektroanlage in der Wohnung
- Einhergehend mit einer Modernisierung der Unterverteilung
- Errichtung neuer Kabelwege für KNX, Netzwerk und Strom
- Zusätzliche Absicherungen
- Installation zusätzlicher Netzwerkkabel zu Hauptanschlussraum im Keller und Kellerräume für einen Drucker
- Vorbereitung für das restliche Haus zur Anbindung an die KNX
- Vorbereitung für Smart Metering
- Vorbereitung für Ladesäulen
- Anbindung externer Räume
- Heizungsanlage / Einzelraum Temperatursteuerung
- Beschattung
- Mediensteuerung
- Türkommunikation / Sicherheit / Kamera / Zutrittskontrolle
In diesen Beispiel behandele ich zusätzlich die Installation der KNX Komponenten und deren Parametrisierung. Bei diesen Beispiel, einem multifunktionalen Büro habe ich mir in der Vorplanung Gedanken um den Nutzen gemacht.
Die Anforderungen im Einzelnen:
- Ehemaliges Hauptschlafzimmer der Wohnung in ein Büro mit Empfang ändern
- Kinderzimmer soll weiter als Kinderzimmer genutzt werden für mein Kind
- Küche, Weisse Ware einbinden, Wassersensor
- Wohnzimmer als zweites Hauptbüro ändern
- Essniesche sowohl zum Essen als auch für kleine Besprechungen einplanen
- Drucker in jeden Raum, Hauptdrucker im Keller
- Wlan und Telefonie in jeden Raum
- Belegt / Frei Anzeige für Büro vorne
- Videoüberwachung und Fernschaltmöglichkeit
- Homeserver Integration mit zukünftiger Ausbaumöglichkeit
- Multiroom mit Sonos
Rückbau und Vorplanung
Bei Modernisierungen als auch bei Neuanlage von Wohnungen ist eine gewisse Vorplanung notwendig. In diesen Fall musste zuerst ein Rückbau vonstatten gehen um nachzuschauen, ob noch Altlasten wie nicht dokumentierte Leitungen etc. vorhanden waren.
Es empfiehlt sich grundsätzlich über alle Arbeitsschritte Fotos, Aufmaß und Dokumentation in Form von Bautagebuch als auch Raumbuch zu führen. Zusätzlich dazu empfehle ich direkt eine Kategorie mit Ideen und Wünschen anzufertigen.
In der Wohnung wurden zuerst die alten Sockelleisten (PVC) als auch die Tapeten entfernt. Ebenso an der Decke. Zum einen war das nach 20 Jahren nötig, zum Anderen wollte ich kein Risiko eingehen. Meist meint man, man spare an irgendwas um nach Abschluss aller Arbeiten festzustellen, das man doch besser noch die Deckentapeten zurückgebaut hätte.
Ein Glück!
Beim Rückbau der Tapeten in der Küche zum Beispiel entdeckte ich eine Verfärbung der Tapete, oberhalb des Fliesenspiegels linksseitig der Küche. Hier hing damals die Oberschränke der Küche. Als ich hier die Tapeten entfernte (mehrlagig) entdeckte ich dort einen Wasserschaden, da genau an dieser Stelle ein Abwasserrohr in der Wand verläuft; ausgehend von der oberen Küche hinunter in die darunter liegende Wohnung.
Der Schaden war hier schnell behoben; doch wenn ich hier knauserig gewesen wäre, hätte ich
- Die Oberschränke der neuen geplanten Küche nach Einbau wohl gleich wieder abbauen können
- Ein weiterer Schaden bei durchbohren für die Montage der Oberschränke der neuen Küche entstanden
Ebenso war geplant, gerade an dieser Stelle einen Schalter und einen UP Aktor für die Terrassenbeleuchtung zu etablieren. Wenn ich jetzt hier mit einem Kernbohrgerät oder ähnlichen da durchgebohrt hätte, wäre ein viel größerer Schaden entstanden. Hier ist mir klar geworden, das ich in dem Fall enormes Glück hatte; jedoch für weitere Vorhaben werde ich grundsätzlich dort, wo Wasserleitungen zu vermuten sind, immer zuerst ein Leitungsprüfgerät oder gar eine Kamera zur Hilfe nehmen. Leider sind bei vielen Wohnungen die Pläne veraltet, selbst wenn die Wohnung relativ neu ist.
Tipp : Digitale Vermessung mit dem Iphone / Polycam
Zur Vermessung von Räumen benute ich normal einen Hilti PD-E Lasermessgerät. Allerdings bin ich durch Zufall auf eine App für das Iphone gestoßen, das die Lidar Sensoren des Iphones nutzt. Die App heißt Polycam und ist ideal, um sehr schnell Aufmaß, aber auch 3D Scan eines Bauvorhabens zu machen. Die Ergebnisse werden vielfältig ausgegeben, z.B. als DXF, PDF, PNG u.v.m. und eignen sich hervorragend, um mit Planer, Techniker und Handwerker die Vorplanung und Bestandsaufnahme durchzuführen.
Retrofit Kabelkanal
Dieser Artikel zeigt Dir, wie Du bei Wohnungsmodernisierungen im Bestand Kabelkanäle zur Leitungsführung nutzen kannst.
Service 2
Mihi quidem Antiochum, quem audis, satis belle videris attendere. Hanc igitur quoque transfer in animum dirigentes.
Service 3
Tamen a proposito, inquam, aberramus. Non igitur potestis voluptate omnia dirigentes aut tueri aut retinere virtutem.